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日本房产投资,选择怎样的房子保值

www.truedet.com2019-10-25

我想分享两天前的海外购房政策。

至于房地产投资,大多数人不想买贬值的房子。在日本买房子,必须注意房子的投资价值。那么,什么样的房子不容易贬值,买房前应该注意哪些问题?

01

注意“净税前收益率”

根据地理位置的不同,税前净回报率在6%到12%之间的房地产在日本随处可见。东京市中心的房价通常在4%到5%之间,而远郊的房价最高为6.5%。请记住,东京任何税前净值超过6%的房产可能没有那么吸引人,比如四到五层楼没有电梯,或者从最近的火车站或汽车站步行15分钟(这些房子通常以低价出售)。川崎、横滨或千叶(成田机场所在地)等卫星城市的税前净回报率可能接近8%至9%。请注意,日本房地产企业挂的是“净收入”,而不是“税前净额”。这一回报率不包括购买成本(房地产经纪人费用、购买税、法律和注册费、买方代理费或保险费),购买成本可能达到购买价格的15%至20%。回报率可能不包括物业经理收取的总租金收入的5%至6%。

02

检查后房屋状况良好

到目前为止,在日本的住宅建筑中,一个家庭是在25年内建成的,否则这个公寓将在大约30年内被判定为房屋价值为0。但是,如果二手房能够保持一定的质量,它也会给予积极的评价。买房时,无论是新房还是二手房,都会委托专家进行住宅诊断,以确认住房状况。入住后还需要进行适当的检查,这对维护未来建筑物的价值也非常重要。房屋检查的关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员与房地产开发商之间的关系”是现阶段房地产行业的一个大问题。买卖双方都不能选择自己的房屋检查员,只能选择房地产开发商。这是因为房地产开发商和房屋检查员已经成为工作指令和保险公司之间的关系。

03

选择市区重建区

就租金现金流而言,日本的房地产市场是一个非常大、活跃和健康的市场。在过去几年里,顶级地区的房价也在很长一段时间内首次上涨。为了应对整体人口减少和儿童数量减少的老龄化社会,日本1740个地方政府中有384个从现在起实施了“紧缩网络政策”来缩小城市规模。简而言之,就是要在一定程度上保持人口密度,防止行政效率的下降,维护公民生活的便利。这样,它将对房地产的资产价值产生很大影响。起决定性作用的是金融机构的评估、金融机构对城市更新区内土地价格保障的评估以及区域外的评估,两者必然会有资产差异。因此,在买房之前,应该检查一下当地政府是否有这个计划。

04

靠近车站是第一个因素。

无论是买房还是租房,房子和车站之间的距离越短越好。根据日本东部房地产流通机构(East Japan Real Estate Clution Agency)的数据,2013年,距离车站每多1分钟,二手房的单价将比中心区、千代田区、港口区、新宿区、涩谷区、新川区和木黑区低8000日元/平方米。2017年,该价格下跌了16,000日元/平方米。这种趋势在大城市的郊区也是一样的。车站前和车站附近的房屋在大都市和郊区都受到更多的保护。日本年轻人不太关心他们房子的大小,但是工作和购物的便利是首要的。

至于房地产投资,大多数人不想买贬值的房子。在日本买房子,必须注意房子的投资价值。那么,什么样的房子不容易贬值,买房前应该注意哪些问题?

01

注意“净税前收益率”

根据地理位置的不同,税前净回报率在6%到12%之间的房地产在日本随处可见。东京市中心的房价通常在4%到5%之间,而远郊的房价最高为6.5%。请记住,东京任何税前净值超过6%的房产可能没有那么吸引人,比如四到五层楼没有电梯,或者从最近的火车站或汽车站步行15分钟(这些房子通常以低价出售)。川崎、横滨或千叶(成田机场所在地)等卫星城市的税前净回报率可能接近8%至9%。请注意,日本房地产企业挂的是“净收入”,而不是“税前净额”。这一回报率不包括购买成本(房地产经纪人费用、购买税、法律和注册费、买方代理费或保险费),购买成本可能达到购买价格的15%至20%。回报率可能不包括物业经理收取的总租金收入的5%至6%。

02

检查后房屋状况良好

到目前为止,在日本的住宅建筑中,一个家庭是在25年内建成的,否则这个公寓将在大约30年内被判定为房屋价值为0。但是,如果二手房能够保持一定的质量,它也会给予积极的评价。买房时,无论是新房还是二手房,都会委托专家进行住宅诊断,以确认住房状况。入住后还需要进行适当的检查,这对维护未来建筑物的价值也非常重要。房屋检查的关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员与房地产开发商之间的关系”是现阶段房地产行业的一个大问题。买卖双方都不能选择自己的房屋检查员,只能选择房地产开发商。这是因为房地产开发商和房屋检查员已经成为工作指令和保险公司之间的关系。

03

选择市区重建区

就租金现金流而言,日本的房地产市场是一个非常大、活跃和健康的市场。在过去几年里,顶级地区的房价也在很长一段时间内首次上涨。为了应对整体人口减少和儿童数量减少的老龄化社会,日本1740个地方政府中有384个从现在起实施了“紧缩网络政策”来缩小城市规模。简而言之,就是要在一定程度上保持人口密度,防止行政效率的下降,维护公民生活的便利。这样,它将对房地产的资产价值产生很大影响。起决定性作用的是金融机构的评估、金融机构对城市更新区内土地价格保障的评估以及区域外的评估,两者必然会有资产差异。因此,在买房之前,应该检查一下当地政府是否有这个计划。

04

靠近车站是第一个因素。

无论是买房还是租房,房子和车站之间的距离越短越好。根据日本东部房地产流通机构(East Japan Real Estate Clution Agency)的数据,2013年,距离车站每多1分钟,二手房的单价将比中心区、千代田区、港口区、新宿区、涩谷区、新川区和木黑区低8000日元/平方米。2017年,该价格下跌了16,000日元/平方米。这种趋势在大城市的郊区也是一样的。车站前和车站附近的房屋在大都市和郊区都受到更多的保护。日本年轻人不太关心他们房子的大小,但是工作和购物的便利是首要的。

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